1. O que é o ITBI

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal devido quando ocorre a transmissão onerosa de imóveis ou de direitos reais sobre imóveis.

Base legal: art. 278 e seguintes da Lei Complementar nº 007/1997 (CTM de Florianópolis).

Fato Gerador

• Transmissão onerosa da propriedade ou do domínio útil;
• Transmissão onerosa de direitos reais sobre imóveis (exceto garantias);
• Cessão onerosa de direitos relativos a essas transmissões.

2. Conceitos Gerais

a) Ato entre vivos

O ITBI só incide sobre transmissões entre vivos. Transmissões causa mortis são tributadas pelo ITCMD (competência estadual).

b) Onerosidade

Se não houver pagamento (ex.: doação), não há ITBI; aplica-se o ITCMD.

c) Direitos Reais

O ITBI incide sobre direitos reais previstos no Código Civil, exceto:

• Hipoteca
• Alienação fiduciária
• Penhor
• Anticrese

d) Contribuinte

É sempre o adquirente (quem compra).

e) Base de Cálculo / Valor Venal

Corresponde ao valor de mercado do imóvel.

3. Situações Específicas

3.1 Terrenos de Marinha, Aforamento e Pagamento do Laudemio

O ITBI incide sobre a transmissão onerosa do domínio útil, comum em imóveis foreiros (aforamento/enfiteuse) e em terrenos de marinha.

Pagamento do Laudemio

O laudemio não é um imposto. Trata-se de uma compensação paga ao senhorio (geralmente a União) sempre que ocorre a alienação do domínio útil em regime de aforamento.

• O vendedor (titular do domínio útil) paga o laudemio à União;
• O laudemio não substitui nem afasta o ITBI;
• O comprador continua responsável pelo pagamento do ITBI ao município.

Mesmo que comprador e vendedor definam entre si quem pagará o tributo, essa convenção não produz efeitos perante o fisco (art. 123 do CTN). O Município pode exigir o ITBI diretamente do adquirente (art. 282 do CTM).

A Instrução Normativa 001/2022 dispensa o comprovante prévio de pagamento do laudêmio na análise do ITBI.

3.2 Aquisição Originária

Não há incidência de ITBI em:

• Usucapião
• Desapropriação
• Acessão

Exceção: arrematação judicial → ITBI devido.

3.3 Arrematação Judicial

Incide ITBI sobre arrematação judicial.

Base de cálculo: valor da arrematação atualizado até a data da solicitação da guia.

3.4 Arrematação Extrajudicial

O ITBI incide sobre arrematação extrajudicial.

Base de cálculo: valor venal do imóvel.

3.5 Imóveis em Construção

O Município entende que há incidência sobre:

• O terreno;
• A construção, mesmo inacabada.

4. Base de Cálculo

A base é o valor venal de mercado.

Atenção: se o contribuinte declarar valor inferior ao de mercado, poderá sofrer cobrança complementar, multa de 50% e eventual representação ao Ministério Público.

Reduções de Base (art. 281-A)

• Usufruto, uso, superfície, habitação → 1/3 do valor venal;
• Nua-propriedade → 2/3;
• Enfiteuse / domínio útil → 1/3;
• Domínio direto → 2/3.

5. Alíquotas

A alíquota padrão do ITBI é de 2%, com exceções previstas em lei.

6. Geração da Guia

A guia de ITBI deve ser solicitada diretamente pelos canais oficiais da Prefeitura. Tabelionatos não podem mais emitir a guia.

7. Pagamento

O pagamento pode ser à vista ou parcelado.

7.1 Parcelamento do ITBI

O parcelamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) permite ao contribuinte dividir o valor devido em prestações mensais, facilitando o cumprimento das obrigações tributárias. Esta modalidade está sujeita a condições específicas e deve ser solicitada conforme as orientações abaixo.

Orientações Gerais

• O parcelamento pode ser solicitado para valores superiores a R$ 500,00, com um mínimo de 2 parcelas e máximo de 12 parcelas mensais.
• As parcelas serão acrescidas de juros e correção monetária conforme legislação vigente.
• O pedido deve feito diretamente em qualquer unidade do Pró Cidadão, Casa do Empreendedor (para empresas) ou por e-mail para gdrprocentro@pmf.sc.gov.br .
• Em caso de inadimplência de qualquer parcela, o parcelamento será cancelado e o débito integral será exigido com acréscimos legais.

Modelo de Solicitação

Solicitação de Parcelamento do ITBI

Eu, [Nome Completo], CPF/CNPJ: [Número], residente em [Endereço], solicito o parcelamento do ITBI referente ao imóvel localizado em [Descrição do Imóvel], no valor total de R$ [Valor], em [Número de Parcelas] prestações mensais.

Declaro estar ciente das condições e responsabilidades inerentes ao parcelamento.

Data: [Data]

Assinatura: ___________________________

Requisitos para Solicitação

• Apresentar documento de identidade e CPF/CNPJ do solicitante.
• Comprovante de renda ou capacidade financeira para honrar as parcelas.
• Cópia do contrato de transmissão ou documento comprobatório do ITBI devido.
• Em caso de pessoa jurídica, procuração ou documento que comprove a representação legal.
• O pedido será analisado pela autoridade fiscal, que poderá aprovar, indeferir ou propor ajustes no número de parcelas.

A escritura pode ser lavrada com parcelas em aberto, desde que o parcelamento esteja em dia.

8. Dispensa de Recolhimento

8.1 Imunidade Constitucional

• Entes federados (imunidade recíproca)
• Templos
• Partidos políticos
• Sindicatos
• Instituições de educação sem fins lucrativos
• Entidades assistenciais

8.2 Não Incidência

a) Constitucional

Não incide ITBI em transmissões por:

• Integralização de capital
• Fusão
• Incorporação
• Cisão
• Extinção de pessoa jurídica

b) Infraconstitucional

Não incide ITBI em:

• Usucapião
• Desapropriação
• Acessão