Secretaria de Planejamento, Habitação e Desenvolvimento Urbano
REFORMA DE EDIFICAÇÕES COM/ SEM ACRÉSCIMO DE ÁREA
Resumo do serviço
Descrição Resumida
Pedido para reformar edificação existente pelo sistema regular, com uso residencial multifamiliar, comercial, de serviços, e com uso residencial unifamiliar, quando não enquadrados no licenciamento declaratório (unifamiliar sem restrição ao declaratório).
Atenção!
Em caso de reforma de edificação de uso residencial unifamiliar, sem restrição ao declaratório, o licenciamento deverá ser realizado obrigatoriamente pelo Aprova Digital. Consulte o Guia rápido.
A reforma é admitida em todos os casos de edificações que possuam Habite-se.
Caso a edificação não possua Habite-se, admite-se aplicar a Lei de Retrofit (Lei Complementar 763/2024).
São dispensadas de licenciamento as obras de conserto ou reparo, ou seja, as obras ou serviços destinados à manutenção de um edifício, sem implicar mudança de uso da edificação, acréscimo ou supressão de área, alteração de estrutura, alteração da volumetria e alteração dos espaços destinados à circulação comum ou prismas de iluminação e ventilação. Pequenas alterações no interior das unidades autônomas e manutenção do passeio e do muro existente se enquadram como reparo, desde que observado o Manual Calçada Certa e legislação urbanística vigente.
Para consultar as condições urbanísticas e ambientais do seu imóvel, emita as consultas automatizadas e consulte o mapa interativo no nosso Geoportal.
Em caso de dúvidas, contate pelo e-mail licenciamento.smdu@pmf.sc.gov.br ou agende atendimento presencial no Portal SMHDU.
Descrição Detalhada
DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS EM TODOS OS CASOS:
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Documento de identificação (CPF/CNPJ) do proprietário ou possuidor do imóvel.
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Documento de propriedade* ou posse do imóvel:
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Para propriedade: título de propriedade registrado em Cartório de Registro Imobiliário*;
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Para posse: Declaração de Posse, Contrato de compra e venda, Escritura de posse, Contrato de Permuta ou Carta de Crédito emitida pela instituição financeira.
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Número do projeto aprovado e Habite-se da edificação.
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Projeto Arquitetônico Legal de reforma da edificação.** Deve seguir o Projeto padrão de acordo com os Anexos I, II e III da IN 002/SMHDU/GAB/GAF/2024. Vide os modelos ilustrativos disponibilizados:
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Documento de Responsabilidade Técnica do Projeto Arquitetônico (ART/RRT).
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Documento de Responsabilidade Técnica de Execução (ART/RRT).
*A apresentação do título de propriedade é obrigatória para o alvará de construção quando usar incentivos em ADI ou que necessitem averbação na matrícula do imóvel.
**O projeto arquitetônico de reforma deve indicar as alterações a serem realizadas com legenda e descrições que possibilitem identificar o que será mantido, demolido e construído em relação ao projeto aprovado que possui Habite-se.
DOCUMENTOS EM CASOS ESPECÍFICOS:
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Justificativa para o ingresso pelo licenciamento regular, conforme Art. 7º da LC 707/2021 para edificações de uso residencial unifamiliar que não possam ser licenciadas pelo sistema declaratório.
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Termo Declaratório do uso de incentivos urbanísticos, quando fizer uso de algum incentivo na reforma, seguindo modelo do Anexo V da IN 002/SMHDU/GAB/GAF/2024.
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Termo declaratório de uso do incentivo de sustentabilidade, obtido no Aprova Digital, quando fizer uso do incentivo à sustentabilidade na reforma.
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Aprovação do Projeto Hidrossanitário junto à Vigilância Sanitária para imóveis na região de Ponta das Canas e da Bacia Hidrográfica da Lagoa da Conceição em que a reforma implicar em alteração no projeto hidrossanitário.
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Protocolo do Atestado para Construção do Corpo de Bombeiros quando houver exigência dos atos de liberação pelo Corpo de Bombeiros Militar de Santa Catarina.
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Licença Ambiental para Instalação, Certidão de Conformidade Ambiental ou Declaração de Atividade Não Constante emitida pelo órgão ambiental competente para usos que não sejam residencial unifamiliar quando houver alteração de uso e/ou área acrescida.
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Termo de Compromisso de Compensação devidamente assinado relativo à aprovação do Estudo de Impacto de Vizinhança quando o empreendimento for passível de EIV conforme Lei 11.029/2023 e a reforma implicar em alteração de atividade ou em acréscimo de área igual ou superior a 10% da área total da construção do projeto aprovado que possui Habite-se.
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Escritura Pública de Transferência do Direito de Construir quando usar coeficiente de aproveitamento obtido mediante TDC na área a ser acrescida na reforma.
Como solicitar
Online, pessoalmente ou por intermédio de terceiros (com procuração), portando CPF e RG na Unidade Central - Pró-Cidadão.
Considerações finais:
Os dados do imóvel – como proprietário ou possuidor, endereço, área e dimensões do terreno – deverão estar de acordo com a realidade encontrada no local, com o Cadastro Imobiliário Municipal (IPTU) e com o título de propriedade ou documento do possuidor.
Questões relativas à possibilidade de exercer o direito de construir no imóvel deverão ser sanadas previamente ao processo de aprovação de projeto, por meio da Consulta para Fins de Construção e da Consulta Ambiental, e seus processos de reconsideração, quando for o caso, devidamente munidos dos pareceres complementares solicitados pelos órgãos competentes.
Está disponível para download documentos contendo explicativos quanto aos Tributos cobrados na Construção Civil (Pessoa Física/Pessoa Jurídica). No caso de dúvidas quanto às taxas, esclarecer através do email: dcc.smf@pmf.sc.gov.br
Requisitos
OUTROS DOCUMENTOS EM CASOS ESPECÍFICOS:
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Nº processo de Arte Pública junto à COMAP/IPUF, quando usar incentivo de arte pública na reforma e/ou o empreendimento for PGT-1 e PGT-2 conforme Anexo E02 do plano diretor e houver alteração de uso e/ou área acrescida.
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Estudo de Impacto Ambiental e respectivo relatório para edificações transitórias (capacidade de 100 hóspedes ou mais) ou multifamiliares (com 20 unid. ou mais) na Bacia Hidrográfica da Lagoa da Conceição.
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Parecer técnico ambiental favorável da FLORAM quando não houver consulta ambiental favorável, obtido em Elaboração de Parecer Técnico Ambiental, para edificações transitórias (capacidade até 100 hóspedes), multifamiliares (até 20 unid.) e comerciais (pequeno e médio porte) na Bacia Hidrográfica da Lagoa da Conceição.
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Certidão de ocupação/aforamento junto à SPU quando o imóvel estiver em terreno ou acrescido de marinha.
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Laudo geológico acompanhado de ART comprovando a segurança de ocupação do imóvel quando o imóvel não tiver sido objeto de parcelamento de solo regular e estiver inserido em Área de Risco R2, R3 ou R4 no Plano Municipal de Redução de Risco.
PARECERES COMPLEMENTARES EM CASOS ESPECÍFICOS:
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Parecer do SEPHAM obtido em Providências SEPHAM quando o imóvel for adjacente à via panorâmica;
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Anuência do IPHAN quando o imóvel estiver no raio de 250m de sítio arqueológico;
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Aprovação de projeto de acessos e egressos na SIE/SC quando o imóvel for lindeiro à via de trânsito rápido de domínio estadual e a reforma alterar os acessos;
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Parecer ambiental favorável da FLORAM, obtido em Autorização Ambiental Diversa, quando acrescer subsolo ou pilotis em substituição ao subsolo nos bairros Santa Mônica e Armação, nos distritos Campeche, Ingleses, Rio Vermelho e Pântano do Sul, ou em áreas cadastradas na camada “Áreas Inundáveis (Alta, Média e Baixa)” do Mapa do Geoportal de Floripa;
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Parecer ambiental da FLORAM que esclareça a incidência ou não de restrição ambiental no imóvel obtido em Elaboração de Parecer Técnico Ambiental quando necessário esclarecer restrição ambiental encontrada no local ou informada na Consulta Ambiental.
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Parecer favorável do Comitê do Sistema Viário, obtido em Reconsideração de Consulta de Viabilidade, quando pretender redimensionamento, realocação ou supressão de via em imóvel parcial ou totalmente atingido pelo sistema viário projetado.
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Parecer favorável do Comité de Microzoneamento, obtido em Reconsideração de Consulta de Viabilidade, quando:
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Se tratar de lote em ZIP ou APL que pretende utilizar o zoneamento adjacente conforme Art. 44-A do Plano Diretor.
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Se tratar de lote oriundo de parcelamento do solo aprovado e recebido em zoneamento de macroárea de uso urbano que passou a constituir macroárea de transição conforme Art. 42 § 6º do Plano Diretor.
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Se tratar de lote em área demarcada como ACI em terreno de propriedade particular conforme Art. 54 item II do Plano Diretor.
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Se tratar de lote em área demarcada como AVL em terreno de propriedade particular conforme Art. 58-B do Plano Diretor.
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